분양인사이트랩 인사이트지기입니다. 감성이 아닌 데이터로 접근합니다. 오늘은 부산 수영구 민락동 테넌바움294를 숫자와 현장 정보로 뜯어보겠습니다.인트로: 미분양이던 단지, 왜 지금 거래가 붙을까​먼저 불편한 진실부터 말씀드리겠습니다. 이 단지, 2024년 청약 당시 189가구 모집에 대거 미달됐습니다.​그런데 여기서 반전이 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준, 2026년 들어서도 84㎡ 기준 최고 15억 6,000만 원에 실거래가 성사됐고, 평균가는 12억 4,500만 원대를 유지하고 있습니다. 미분양이었던 단지에서 어떻게 이런 흐름이 나올 수 있었을까요?​이 질문 하나를 풀기 위해, 오늘은 분양가·시세·입지·마감재를 데이터로 교차 검증해 보겠습니다. 감성적 후기가 아니라, 근거를 하나씩 짚어드리는 방식으로 진행합니다.​체크포인트 1: 이 단지, 지금 어떤 상태인가​결론부터 말씀드리면 완공된 후분양 단지입니다. 이게 왜 중요한지 아래에서 확인해 보시죠.항목내용위치부산 수영구 광안해변로 323 (민락동 784) 규모지하 6층~지상 39층, 2개 동, 294세대 시행/시공(주)씨엘건설 / (주)협성건설 준공2023년 11월 27일 사용승인 완료 전매제한당첨자발표일(2024.02.16) 기준 6개월 → 2024년 8월 16일부로 이미 해제, 현재 자유 거래 가능 일반 선분양 단지는 도면만 보고 계약합니다. 이 단지는 다릅니다. 이미 지어진 건물을 직접 눈으로 확인하고 계약할 수 있어, 완공 리스크 자체가 존재하지 않습니다. 후분양이라는 구조 하나만으로도 리스크 등급이 달라집니다.​체크포인트 2: 광안대교, 대체 불가능한 자산인가​입지를 감성적으로 포장하지 않고 3가지 축으로만 보겠습니다.​조망축: 남쪽 광안대교, 동쪽 마린시티, 북쪽 수영강을 아우르는 360도 파노라마 뷰. 이런 조망권은 재현이 불가능합니다. 앞에 신축이 들어서지 않는 이상 대체재가 나올 수 없는 구조입니다.​생활축: 광안리 해수욕장 도보권, 민락공원 인접, 신세계·롯데백화점과 벡스코 접근성 우수.​교통축: 지하철 2호선 민락역, 2·3호선 환승 가능한 수영역 인근 위치.​세 축이 모두 겹치는 단지는 부산 전역에서도 흔치 않습니다.​체크포인트 3: 학군, 숫자보다 중요한 실거주 지표​투자 수익률만 보면 학군은 부차적으로 보일 수 있습니다. 하지만 실거주 전환율, 즉 실제로 이 집에서 오래 살 사람을 판단하는 지표로는 학군이 가장 정직합니다.​민락초등학교: 도보권, 등하교 안전 동선 확보한바다중학교: 초등 진학 이후 자연스럽게 연계되는 학군 라인광안리·남천동 학원가 접근성까지 갖춘 종합 교육 인프라​정확한 학군 배정은 실거주지 기준으로 최종 확정되니, 계약 전 관할 교육청 확인은 필수입니다.체크포인트 4: 같은 84㎡인데 왜 4가지로 나뉘었을까​전 세대 전용 84㎡ 단일 평형처럼 보이지만, 실제로는 4가지 타입으로 세분화돼 있습니다. 이유가 있습니다.타입구조세대수핵심 특징84A3Bay 판상형181세대수납 특화, 남향 위주, 주력 평형 84A13Bay 판상형37세대현관 팬트리 강화, 아일랜드 주방 84B2Bay 타워형37세대LDK 개방형, 대면형 주방 84C4Bay 판상형37세대맞통풍, 광폭 거실, 조망 이점 주목할 부분은 84C입니다. 현장 안내에 따르면 높이제한 용도구역에 해당해 인근 신축이 제한될 가능성이 거론됩니다. 다만 이는 도시계획 사항이므로 확정된 내용은 관할 구청을 통해 개별 확인이 필요합니다. 투자 관점이라면 84C의 희소성을, 실거주 관점이라면 84A·84B의 생활 동선을 우선순위로 두시길 권합니다.체크포인트 5: '하이엔드'라는 수식어, 근거가 있나​브랜드명만 나열하면 광고처럼 보이니, 왜 이 단지가 하이엔드로 분류되는지 구조적으로 짚어보겠습니다.​일반 아파트는 시공사가 마감재를 자체 선정합니다. 이 단지는 해외 프리미엄 브랜드를 명시적으로 도입했다는 점에서 다릅니다.구역브랜드원산지주방가전데이코(DACOR)미국 주방가구해커(HÄCKER)독일 수전·타일제시(Gessi)이탈리아 렌지후드팔멕(Falmec)이탈리아 이 조합은 서울 강남권 하이엔드 단지에서 주로 볼 수 있던 구성입니다. (옵션 구성과 무상 제공 범위는 현장 안내 기준으로 세대·시기별 차이가 있어 방문 확인이 필요합니다.)체크포인트 6: '부산 최초'라는 타이틀, 과장 아닌가​서울 고급 아파트에서나 있던 최상층 특화 커뮤니티가 이 단지에 처음 도입됐다는 점이 업계에서 화제가 됐습니다.​테넌라운지: 최상층 스카이라운지, 오션뷰+시티뷰테넌하우스: 입주민 전용 세컨하우스티하우스: 입주민 소통 공간​부대시설도 확인해볼 만합니다. 접촉 없는 에어터치 엘리베이터, 전기차 화재 대응 자동 소방시스템, 고해상도 스마트 파킹까지 갖췄습니다.체크포인트 7: 진짜 데이터, 3년치 실거래가 흐름​여기가 이 글의 핵심입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 데이터입니다.구분2년(집계 중)거래 건수41건112건15건최고가15억 6,000만15억 8,000만15억 6,000만최저가8억 6,000만8억 5,000만9억 4,000만평균가12억 3,732만12억 3,875만12억 4,500만여기서 읽어야 할 진짜 신호는 평균가입니다. 최고가는 연도별로 다소 변동이 있지만, 평균가는 3년째 12억대 초중반에서 견조하게 형성되고 있습니다. 미분양 이력이 있었던 단지치고는 이례적으로 안정적인 흐름입니다. 이는 조망·입지·마감재 프리미엄이 실수요 시장에서 실질적으로 인정받고 있다는 뜻으로 해석됩니다. ​다만 최고가는 층·향에 따라 편차가 크므로 개별 매물 확인이 반드시 필요하며, 2026년 수치는 상반기 집계로 하반기까지 지켜볼 필요가 있습니다.체크포인트 8: 미래가치, 호재와 계획을 구분해야 하는 이유​단지 인근 구 미월드 부지 호텔 개발이 최근 다시 거론되고 있습니다. 하지만 이 사업, 사실 2015년부터 논의되어 온 오래된 프로젝트입니다. 그간 운영사가 여러 차례 변경되고 계획이 조정되는 등 10년 넘게 지연되어 온 이력이 있습니다. 부산MBC 민락사옥 개발도 함께 거론되고 있지만, 이 역시 확정된 착공 일정은 아닙니다.​호재는 호재로만 참고하시고, 투자 판단의 근거로 삼기 전 반드시 관할 기관을 통해 최신 진행 상황을 개별 확인하시길 권합니다. 계획 단계 호재를 근거로 한 판단은 항상 보수적으로 접근하는 게 안전합니다.종합 판단: 지금 이 단지를 어떻게 봐야 할까​데이터로 정리하면 이렇습니다.✔ 준공 완료로 실물 확인 후 계약, 완공 리스크 없음✔ 전매제한 이미 해제, 현재 자유 거래 가능✔ 4가지 타입으로 실거주·투자 목적별 선택 가능✔ 부산 최초 하이엔드 커뮤니티, 해외 명품 마감재✔ 평균가 3년째 12억대 초중반 견조 유지⚠ 초기 청약 미달 이력 존재, 이후 시장 반응은 개선⚠ 인근 호재는 10년 넘게 지연된 계획 단계, 확정 아님​마무리: 분석은 여기까지, 판단은 데이터로 직접 하시길​인사이트지기가 오늘 드린 건 결론이 아니라 근거입니다.​솔직히 이 단지는 완벽하지 않습니다. 미분양 이력도 있었고, 인근 개발 호재도 10년 넘게 지연되어 온 사업입니다. 하지만 이런 약점을 감안하고도 평균가가 3년째 무너지지 않고 유지되고 있다는 사실, 그리고 완공 후 분양이라 실물을 직접 확인할 수 있다는 구조적 강점은 분명합니다.​숫자와 현장을 직접 확인하고 싶으신 분들은, 정확한 잔여 세대와 층별 시세, 현재 진행 중인 계약 조건(계약축하금)​을 문의 주시면 데이터 기반으로 정직하게 안내해 드리겠습니다. 방문은 사전 예약으로 조용히 둘러보실 수 있습니다.​판단은 결국 데이터를 직접 확인한 후 내리시는 게 가장 정확합니다. 궁금하신 부분 있으시면 언제든 편하게 연락 주세요.​▶ 상담문의 ☎ [ ]#테넌바움294 #테넌바움294실거래가 #테넌바움294시세 #부산아파트실거래가 #수영구아파트 #민락동아파트 #광안리아파트 #부산부동산분석 #부산아파트투자 #테넌바움294분양 #테넌바움294타입 #부산오션뷰아파트 #부산하이엔드아파트 #테넌바움294전매 #부산아파트미분양 #부산아파트시세분석 #분양인사이트랩 #부산아파트어디가좋을까

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